W Stronę Ojca i no co ty Tato
Wartość najmu mieszkania do podziału po rozwodzie
16.05.2008.
Prawo najmu mieszkania komunalnego wchodzi w skład majątku wspólnego, dorobkowego małżonków i podlega rozliczeniu przy jego podziale Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 9 maja 2008 r. (sygn. III CZP 33/08).

Chodzi o mieszkania, za które opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej zgodnie ze stawkami przyjętymi w uchwale rady gminy, z reguły znacznie niższy od czynszu wolnego. Prawną podstawą do wyznaczenia stawek czynszu za takie lokale jest art. 8 pkt 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

W myśl tego przepisu rada gminy obowiązana jest do kierowania się zasadami polityki czynszowej przewidzianymi w art. 21 ust. 2 pkt 4 wskazanej ustawy oraz warunkami obniżania czynszu przyjętymi przez radę gminy w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Mieszkanie dla męża

Wątpliwości prawne wyjaśnione w uchwale powstały na tle sprawy o podział majątku dorobkowego. Wniósł ją Ryszard O. Jego małżeństwo z Renatą O. trwające od 1971 r. zakończyło się rozwodem w 2003 r. W sprawie Ryszard O. domagał się wyłączenia z tego majątku mieszkania będącego własnością gminy Katowice i ustalenia, że lokum to stanowi jego majątek odrębny (osobisty). Przydział tego mieszkania uzyskał w 1977 r., ale w zamian za mieszkanie, które było jego własnością przed ślubem, a więc należące wówczas do jego majątku odrębnego. W decyzji o przydziale wymieniono jako uprawnionych do zamieszkania w nim żonę Renatę O. i ich syna.

Sąd uznał, że prawo najmu należy do majątku dorobkowego i przyznał je Ryszardowi O. Jednocześnie jednak przyjął, że nie przedstawia ono żadnej wartości, bo nie jest dziedziczne, nie można go sprzedać, a więc nie ma możliwości ustalenia jego wartości rynkowej.

Żona chce spłaty

Była żona domagała się ustalenia wartości prawa najmu i przyznania jej w związku z tym od Ryszard O. odpowiedniej spłaty. Powoływała się na uchwałę z 24 maja 2002 r., (sygn. III CZP 2 8/02), w której SN stwierdził, że wartość prawa najmu mieszkania komunalnego, za które opłacany jest czynsz regulowany, stanowi różnica między czynszem wolnym a regulowanym ustalona z uwzględnieniem – stosownie do konkretnych warunków – przypuszczalnego okresu trwania tego najmu.

Sąd II instancji miał wątpliwość, czy pogląd ten jest słuszny i aktualny, a to wobec zmiany stanu prawnego.

Uchwała bowiem pochodzi z okresu, gdy obowiązywały przepisy o czynszu regulowanym. Wtedy różnice między czynszem wolnym i regulowanym były jeszcze większe niż dziś między czynszem płaconym wedle stawek ustalonych przez gminę. Zasadniczo, jeśli czynsz jest ekwiwalentną zapłatą za korzystanie z lokalu, jeśli jest wolny, najem nie ma żadnej wymiernej, rynkowej wartości, mówiąc inaczej, ma wartość zerową.

Sąd II instancji nie był jednak pewny, czy ze względu na ustawowe ograniczenie swobody w ustaleniu czynszu za mieszkania komunalne wartość prawa najmu dla potrzeb podziału majątku dorobkowego powinna być ustalona jako zerowa. O wyjaśnienie tej wątpliwości zwrócił się do SN. Ten we wskazanej uchwale stwierdził, że prawo najmu takiego mieszkania stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy jego podziale.

Jak wyceniać wartość

Sąd II instancji dostrzegł jeszcze jedno zagadnienie wymagające rozstrzygnięcia SN. Chodzi o sposób wyceny wartości prawa najmu, a zwłaszcza uwzględnienia możliwości wykupu mieszkania przez najemcę na warunkach preferencyjnych. Gmina Katowice przy sprzedaży mieszkań najemcom stosuje znaczne bonifikaty: 40 proc. przy zakupie na raty, 60 proc. przy zakupie za gotówkę i 80 proc., gdy jednocześnie mieszkania w domu wielomieszkaniowym wykupują wszyscy najemcy. Warunkiem sprzedaży jest brak zaległości czynszowych, a czynsz za mieszkanie, o które chodzi w tej sprawie, jest płacony na bieżąco.

Jest to jednak możliwość hipotetyczna. Mimo preferencji wykup jest jednak odpłatny i nie musi odpowiadać rzeczywistym potrzebom czy możliwościom majątkowym najemcy.

SN w uchwale przede wszystkim wyjaśnił, że wartość prawa najmu odpowiada w tym wypadku różnicy między czynszem opłacanym a czynszem wolnym z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Stwierdził też, że przy ustaleniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.

    Majątek dorobkowy i osobisty

    Zgodnie z fundamentalną zasadą zapisaną w art. 32 § 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dorobkiem małżonków są wszystkie przedmioty majątkowe, a więc i prawa nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez każdego z małżonków lub przez jednego z nich. Są jednak liczne wyjątki od tej zasady. Do majątków osobistych należą przede wszystkim dobra nabyte przed ślubem oraz odziedziczone i uzyskane w drodze darowizny w trakcie małżeństwa, a także przedmioty nabyte w zamian za te dobra. Wspólność ustawowa powstaje zaś automatycznie z chwilą ślubu, chyba że narzeczeni podpisali intercyzę. Ustaje przede wszystkim wskutek rozwodu.


Źródło : Rzeczpospolita Izabela Lewandowska
 
« poprzedni artykuł   następny artykuł »

komentarze

Jeszcze nie ma komentarzy - dodaj swój używając poniższego formularza...


Strona 1 z 0 ( 0 komentarze )
©2006 MosCom

Musisz się zalogować.





Logowanie

Login

Hasło

Remember me?
Zapomniane hasło?
Załóż konto

Tatusiowe menu

Nasze Forum
Weekendowy Tata
Co zmieniu nowelizacja KRiO?
 
Czy opieka wspólna po rozwodzie to dobre rozwiązanie dla dziecka?
 
Czy znasz nowy kodeks rodzinny?
 
Czy nasze państwo realnie wspiera równouprawnienie w życiu rodzinnym?
 


Dotacja
  Kwota [PLN]



Ostatnio nadesłane:


22.11.2017.